这几天有一个热点，就是任泽平发表对楼市的看法，其中说到几个信息点：
以下楼市不能碰：郑州、福州、天津、沈阳、重庆。
去化周期长：郑州、福州、天津、沈阳、重庆。
(资料图)
福州难得一次上榜，看上去福州的楼市依然不太妙，被专家点名不能碰，去化周期长，正好趁热聊聊福州目前的库存和去化情况。
01
库存和去化
官方数据：2022年福州新房销售5.8W套，其中住宅2.76W套，二手房2.7W套，其中住宅2W套。
官方发布的5区可售情况，2022年底，合计：56160套。
鼓楼：3575套、台江：3665套、晋安：22948套、仓山：20942套、马尾：5030套。
分析：按官方的数据，新房住宅方面，按目前的库存和2022年的去化，去库存还需要24个月，超过库存的12-18个月的正常标准。
对于官方的数据，一直以来都有一个问题，就是福州这几年供应的安商房，导致这些数据存在一定失真。
同时2022年的楼市，相对低迷，作为去化因子，影响程度也相对较大，大体看看官方发布的前几年的数据：
可以看出2022年的楼市虽然低迷，但是新房住宅的表现，虽然对比2021年大幅度下滑，但是对比前几年，下滑并不大。
在二手市场的表现更明显，2W的数据，除了2018年被限制外，算是近几年的新低。
02
实际统计
为了区分公租房、安商房等配建房的影响，个人统计了一下目前的库存和去化情况，当然个人统计，数据会存在一定偏差，甚做参考。
分析：在库存上，目前备案的合计6W套，其中商品房2W套，配建房4W套。
从2022年的网签去化来看，合计2.9W套，其中商品房1.5W套，配建房1.4W套。
从去化周期来看，合计25个月，其中配建房34个月，商品房16个月。
从数据来看，会发现一个问题，福州总量上，去库存周期确实偏高，但是实际商品房的去化周期，被影响较大，16个月处于标准范围。
可以说安商房这个时代产物，不仅影响了福州前几年的市场，还成为福州未来二手房的一个炸弹，目前在数据上，也影响福州楼市的信心。
对于福州的去化，这几年流行的一个词就是分化，所以对于真正的库存和去化周期，依然需要根据板块来看，下面看看数据。
03
仓山区
分析：对于仓山区，大体分成三块，金山奥体、南二环、城南。
从数据来看，淮安由于整体数量偏小，所以去化周期的波动较大。
对于金山而言，商品房去化周期只有7个月，从实际情况来看，金山在售的就是城市之光、建发玺云。
城市之光还有1000多套未备案，玺云已经全部备案，同时板块的供应这几年也不多，在玺云150平进入尾盘后，板块的两大新盘就是全面覆盖客源。
对于奥体而言，商品房去化周期12个月，从实际情况来看，板块在售房源已经全部备案。
其中最大的库存来自水晶榕著，324套，卖了4年多，剩余就是旭辉江山云出、金茂悦，极具争议的九里晴川，已经开始进入清盘。
在供应上，奥体主要就是榕发兜底的纯商麓里云筑，左海兜底的上渡纯商。
对于南二环的三大板块，去化周期都在5-9个月，从库存总量来看，商品房合计897套，可以说这里的楼市看上去算是福州较为轻松的一个。
不过板块在供应上，2023年会迎来新一轮爆发期，四大纯商国企盘，合计供应4000套左右，假如按2022年去化1400套计算，这些库存要34个月，可谓压力不小。
同时在供应上，目前准备上市的左海望悦，榕发北源云筑，在客源定位上是直接冲突，这一点相比来说，更加致命，不排除两大国企会正面硬干。
对于城南的四大板块，可以发现数据略显奇特。
去年在房企暴雷后，帝封江彻底沉默，从数据来看，板块已经没有备案的库存，去化也达到642套，看上去板块非常成功。
从实际出发，去年这么多去化，原因在于年底世茂帝封江剩余房源被集中网签，大概率跟房企债务有关。
对于这个新晋板块，世茂、恒大拿下合计千亩地块。
目前的备案房源也仅仅是一期，剩余房源还有2000+套，可以说实际的库存依然不小。
当然目前的情况，可能更关心的还是板块后续会如何发展。
除了帝封江外，螺洲板块基本性质相同。
去年672套的数据，除了榕耀之城首次开盘的去化外，剩余一半数据来自滞销盘首开国仕府，同样是年底集中网签，目前成为工抵房在售。
对于榕耀之城这个巨型TOD项目，同样存在大量房源未备案，可以说螺洲和帝封江，两大板块从数据来看，都很轻松，实际情况却并不乐观。
当然要论库存重灾区，三江口可谓一枝独秀，目前备案的商品房库存就达到2752套，占整个仓山的40%。
从去化来看，去年板块也卖了1392套，领跑仓山，目前去化周期24个月，同样远超标准范围。
从供应来看，去年城南做为前几年的土地粮仓，在土拍遇冷后，也放缓脚步，重点在榕发兜底的清华附中纯商项目。
当然前几年的供应依然没有全部上市，比如大东海江山府，还有2500套房源未备案，新区集团拿下的123亩下洋纯商，新榕拿下的191亩安商地块。
这些供应合计起来，预计会达到5000多套，配合目前已经有的2752套，三江口这个板块，未来苦日子还很长。
04
晋安区
分析：对于晋安区的划分，分成塔头东区，五四北、桂湖。
对于塔头东区而言，塔头体量较小，去化周期也不高，随着保利锦上、悦乐郡的去化，整个板块也没有太大的供应，相对来说是比较轻松。
至于东二环&东区，商品房周期都达到20个月，对比仓山区的板块，这里并不轻松。
对于化工路以北的东二环，优势在于新盘都已经备案，加上土拍殆尽，所以在供应上有较大优势。
对于化工路以南的东区，目前备案库存1624套，不过这并不是最终数据。
这里大部分项目都是分批备案，存在大量房源未备案，按之前盘点，这里未备案的房源还有2000套左右。
除此之外，还有天琴湖、揽湖郡、誉湖郡，三个项目合计1500套左右。
从计算可以发现，东区的供应在3500套，配合目前1624套的库存，以及东二环塔头1300+套，合计达到6500套，按去年的去化，这些库存去化周期40个月。
当然这还没算上，三远旧改的供应，以及五里亭地铁口的纯商等。
对于五四北而言，库存2521套，与三江口旗鼓相当，福州库存第二高的板块。
虽然库存高，但是在去化数据上，2022年商品房去化2197套，大幅度领先其他板块。
正是这样的表现，板块目前的去化周期14个月，也处于标准范围。
板块在供应上，已经进入尾声，除了兜底的小型纯商地块外，没有其他供应，整个板块的实际情况，跟其他板块完全相反。
数据上看有压力，实际反而相对轻松，对于这几年的五四北，在低调后，实际的去化已经远远超出很多人的认知。
当然对于五四北，有一个数据值得关注，在统计的时候发现，这里备案的安商房等，达到6998套，这个数据的杀伤力可能也不容低估。
05
盘点总结
通过上面的盘点，可以发现福州的分化是较为严重，同时在各大板块新的供应上，同样存在较大偏差，这也影响着未来实际的去库存周期。
当然从数据来看，福州由于安商房等存在，确实影响外界对于楼市的评估。
不管是商品房的整体去化周期，还是各板块的实际去化周期，可以发现除了个别板块外，大部分都在标准范围，并没有想象的高。
在供应上，去年国企频繁兜底后，福州依然供应量偏小，近3年的新低，近半年的开盘数量也是近年新低，可以说供应的压力也不算非常大。
按上面的盘点，做个个人预估汇总：
在考虑供应后，福州的预估周期如上图，这个周期还是在2022年遇冷严重的背景下，计算得来。
所以对于福州的楼市，实际的情况，并没有如传言的那般糟糕。
当然即便实际没那么糟糕，但是对于个别板块，可以发现去库存的周期远超想象，典型就是目前的城南。
这里要想成功，很明显靠着已经不是短期的回暖，而是福州强省会战略真正成功，吸引到人口。
如同以前的标题：三江口到底是陆家嘴，还是鬼城？
